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Publicado 2026-09-25 · Demi Almeri

Cómo calcular el precio de tu Airbnb paso a paso

Poner precio a un Airbnb es una de las decisiones que más dinero te hace ganar o perder, y casi nadie lo hace con método. Lo habitual es mirar dos o tres anuncios parecidos, poner algo similar y dejarlo así todo el año.

Este es el método que uso yo con mis apartamentos y con los anuncios que analizo. No necesitas ninguna herramienta de pago: solo tus números, un rato mirando a la competencia y el calendario de Airbnb.

Paso 1: calcula tu precio mínimo

Antes de mirar lo que cobran los demás, necesitas saber por debajo de qué precio pierdes dinero. Ese es tu suelo, y no deberías bajar de ahí salvo para llenar huecos sueltos.

Suma lo que te cuesta el apartamento al mes y repártelo entre las noches que esperas ocupar:

• Costes fijos del mes: hipoteca o alquiler, comunidad, suministros, internet, seguro, impuestos y la cuota de cualquier programa que uses.
• Noches que esperas ocupar ese mes. Sé realista: mejor quedarte corto que pasarte.
• Coste por estancia: limpieza, lavandería y reposición (café, papel, gel…).
• La comisión de Airbnb, que depende de la estructura de tarifas de tu cuenta. Compruébala en la configuración de tu anuncio.

Ejemplo: si tus costes fijos son 900 € al mes y esperas ocupar 20 noches, cada noche tiene que cubrir al menos 45 € de costes fijos, más la parte de la limpieza y la comisión. Por debajo de eso, cada reserva te cuesta dinero.

Paso 2: mira a tu competencia real (y hazlo bien)

El error más común es comparar con anuncios que no se parecen al tuyo, o mirar el precio sin poner fechas. Para que la comparación sirva:

• Busca en Airbnb con fechas concretas (por ejemplo, un fin de semana dentro de un mes) y el mismo número de huéspedes que admite tu alojamiento.
• Filtra por el mismo número de dormitorios y quédate en tu zona. No compares un piso a 5 minutos de la playa con uno a 20.
• Fíjate en el precio total de la estancia, no solo en el precio por noche: la limpieza y las tasas cambian mucho el resultado final que ve el huésped.
• Apunta 8-10 anuncios parecidos al tuyo y fíjate en su puntuación: un anuncio con muchas reseñas y 4.9 puede cobrar más que uno nuevo.
• Repite la búsqueda para una semana de temporada alta y otra de temporada baja.

Con esa lista sabrás en qué rango se mueve tu mercado. Tu precio debería estar dentro de ese rango, más arriba o más abajo según lo que ofreces frente a los demás (vistas, piscina, parking, reseñas…).

Una pista útil: los anuncios que siguen libres para fechas cercanas suelen ser los que están caros para lo que ofrecen. Los que se llenan con mucha antelación, a menudo están baratos.

Paso 3: divide el año en temporadas

Un precio fijo todo el año casi siempre es un error: en temporada alta cobras de menos, y en temporada baja cobras de más y no reservas.

Divide el año en tres o cuatro temporadas según la demanda de tu zona:

• Temporada alta: verano en costa, invierno en zonas de nieve, fechas de eventos grandes.
• Temporada media: puentes, Semana Santa, meses de transición.
• Temporada baja: el resto del año.
• Fechas especiales: ferias, festivales, conciertos, congresos o fiestas locales. Suelen llenar la zona y permiten subir el precio unos días concretos.

Para cada temporada, repite la búsqueda del paso 2 y ajusta tu precio a lo que cobran los anuncios parecidos en esas fechas.

Paso 4: ajusta fines de semana y estancias largas

Dentro de cada temporada hay dos ajustes que marcan la diferencia:

• Fines de semana: en muchas zonas la demanda de viernes y sábado es mayor que la de entre semana. Airbnb te deja poner un precio distinto para esas noches.
• Descuentos por estancia: un descuento semanal o mensual te ayuda a llenar el calendario con menos rotación, menos limpiezas y menos trabajo. En temporada baja suelen funcionar especialmente bien.
• Noches sueltas entre reservas: si te queda un hueco de una o dos noches, bajar un poco el precio de esas fechas concretas suele ser mejor que dejarlas vacías.

Paso 5: decide qué hacer con la tarifa de limpieza

La tarifa de limpieza es una de las dudas más frecuentes. Hay dos opciones, y las dos son válidas:

• Cobrarla aparte: cubre tu coste real en cada estancia y es justa en estancias largas. Pero en estancias de una o dos noches encarece mucho el total.
• Incluirla en el precio por noche: el total que ve el huésped queda más limpio, pero en estancias largas acabas cobrando la limpieza varias veces.

Si tu alojamiento recibe sobre todo estancias cortas, suele compensar una tarifa de limpieza baja o integrada. Si recibe estancias largas, cobrarla aparte tiene más sentido. En cualquier caso, recuerda que el huésped compara el precio total, no solo el precio por noche.

Paso 6: revisa y corrige cada pocas semanas

El precio no se pone una vez y se olvida. Tu calendario te dice si has acertado:

• Si una temporada se llena muy pronto, estás barato: sube el precio de las fechas que quedan.
• Si a dos o tres semanas vista sigues con muchas noches libres, estás caro para lo que ofreces: ajusta esas fechas o añade un descuento.
• Vuelve a mirar a tu competencia cada mes, sobre todo antes de la temporada alta.

¿Y los precios inteligentes de Airbnb?

Airbnb ofrece una opción de precios automáticos que ajusta tu precio por noche según la demanda. Puede ayudarte si no tienes tiempo de revisar el calendario, pero conviene activarla con un precio mínimo y uno máximo que tengan sentido para ti.

Pon como mínimo el precio del paso 1: así el sistema nunca bajará de lo que te cuesta cada noche.

Cómo cambiar el precio en Airbnb

Los menús de Airbnb cambian de vez en cuando, pero el proceso es siempre parecido:

• Precio base, fines de semana y descuentos: entra en tu anuncio y busca el apartado de precios. Ahí están el precio por noche, el precio de fin de semana, los descuentos por semana y por mes y la tarifa de limpieza.
• Precio de fechas concretas (temporadas, eventos, huecos): abre el calendario del anuncio, selecciona las fechas y cambia el precio por noche solo para esos días.
• Precios automáticos: se activan y desactivan en el mismo apartado de precios, donde también se fijan el mínimo y el máximo.

Antes de guardar, mira la vista previa del precio total que verá el huésped para unas fechas concretas. Es la cifra con la que te van a comparar.

Qué hacer ahora

Si haces solo una cosa hoy, que sea el paso 1: saber tu precio mínimo te evita perder dinero sin darte cuenta. Después, dedica una tarde a los pasos 2 y 3 y deja preparado el calendario de los próximos meses.